Как дольщику требовать свою квартиру в недострое
Верховный суд разъяснил, как дольщику требовать свою квартиру в недострое
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. Верховный суд РФ по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решения нижестоящих судов, отказавших гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.
Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.
История, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.
В установленный договором срок дом построен не был, в связи чем гражданка, желая сохранить свои права, обратилась с иском в суд, в котором просила признать за ней право собственности на квартиру. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.
Верховный суд встал на сторону гражданки. Судом установлено, что женщина полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, подписавший с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.
Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, указал — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков обанкротившейся организации, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.
Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными — нижестоящий суд не принял во внимание, что у истицы договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.
Верховный суд, пересмотрев это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе РФ (статья 218) указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией РФ.
Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем указано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик поэтому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин - заплатить все и вовремя.
По Гражданскому кодексу РФ (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В рассматриваемом случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.
Верховный суд делает крайне важный вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.
По Гражданскому кодексу РФ (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. При этом иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу РФ, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.
Дело Верховный суд РФ вернул на новое рассмотрение.
Помощник прокурора
М. И. Чернышев
Подробнее...